Dúvidas sobre o seu imóvel?

Não. O carnê do IPTU reflete o cadastro da prefeitura, que é usado para cobrar o imposto. Proprietário, para a lei, é quem consta na matrícula do Registro de Imóveis. Por isso, é comum alguém pagar o IPTU por décadas e o imóvel continuar em nome de outra pessoa.

Os comprovantes de IPTU são valiosos: eles ajudam a provar a posse e o tempo de ocupação em uma regularização ou usucapião. Vale lembrar que os débitos de IPTU acompanham o imóvel. Em muitos procedimentos, é preciso estar em dia com a prefeitura para avançar.

Pode, desde que você saiba exatamente quais são as dívidas e como serão resolvidas antes de pagar. As dívidas de IPTU e de condomínio acompanham o imóvel. Ou seja, quem compra passa a responder por elas, mesmo que tenham sido feitas pelo antigo dono.

Também é preciso verificar se há penhora, hipoteca ou alienação fiduciária na matrícula e se o vendedor tem processos que possam comprometer a venda. Com essas informações, é possível negociar a quitação no ato da compra, o abatimento no preço ou a retenção de parte do valor até a baixa da pendência.

Antes de pagar qualquer sinal ou assinar qualquer documento:

• Peça a matrícula atualizada e confira se o vendedor é o proprietário registrado e se há penhoras ou outros ônus.
• Verifique as certidões pessoais do vendedor (cíveis, fiscais, trabalhistas e de protesto) e o estado civil, pois o cônjuge pode precisar assinar.
• Confirme se não há débitos de IPTU e de condomínio.
• Confira se a construção está averbada na matrícula e regular na prefeitura.
• Leia o contrato com atenção: condições de financiamento, multas, prazo de entrega das chaves e quem paga cada despesa.
• Planeje os custos de ITBI, escritura e registro. A compra só se completa com o registro.

Uma análise jurídica prévia reúne tudo isso em um parecer e mostra onde estão os riscos antes da decisão.

O contrato de gaveta vale entre quem assinou e serve como prova da compra e do pagamento. Mas ele não transfere a propriedade: o imóvel continua em nome do vendedor até que a escritura seja registrada.

Isso traz riscos: o vendedor pode falecer, ter o imóvel penhorado por dívidas próprias ou simplesmente não ser encontrado. A boa notícia é que há caminhos. Conforme o caso, é possível lavrar a escritura com o vendedor ou seus herdeiros, pedir a adjudicação compulsória, judicial ou em cartório, ou buscar a usucapião.

Depende do tempo, da forma como você exerce a posse e do tipo de imóvel. Em regra, a posse precisa ser contínua, sem oposição e com intenção de dono. Os prazos variam conforme a modalidade:

• Extraordinária: 15 anos, ou 10 anos se o imóvel for sua moradia ou se você tiver feito obras produtivas nele.
• Ordinária: 10 anos, ou 5 anos em situações específicas, com justo título e boa-fé.
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel.
• Familiar: 2 anos, em casos de abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.

A usucapião pode ser feita diretamente no cartório, quando não há conflito, ou na Justiça. A duração varia bastante conforme a documentação, a via escolhida e as notificações necessárias. Por isso, a análise do caso concreto é o primeiro passo.