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Quem nunca ouviu falar da usucapião de imóveis?

Usucapião, uso campeão, usocapião, usucapeão? Qual delas você já ouviu falar? Não importa a maneira como é chamada, a usucapião é uma excelente ferramenta de regularização do seu imóvel.

Imagino que você chegou aqui neste artigo porque tem alguma preocupação em como anda a documentação do seu imóvel.

Você já ouviu uma coisinha aqui, outra ali e bateu um pouco de medo: será que posso perder esse imóvel?

Provavelmente você se sente inseguro, pois não confia no papel que tem guardado na gaveta.

A boa notícia é que a usucapião é uma das maneiras que você tem de conseguir a documentação do seu imóvel. E é justamente sobre isso que vamos falar.,

Antes de falar mais sobre a usucapião, explico melhor o que significa. É uma forma de você adquirir a propriedade em seu próprio nome.

Antes de continuar a leitura, caso você ainda tenha dúvida se tem uma posse ou propriedade do imóvel, clique neste artigo aqui.

Quando tenho direito?

Pois bem. Existem várias modalidades de usucapião. Posteriormente abordaremos cada modalidade mais detalhadamente.

De início, podemos dizer o seguinte: em todos os casos você terá direito à usucapião se exercer a posse por determinado tempo.

Exercer a posse quer dizer que você pratica ações como se fosse dono da propriedade. Por exemplo: se eu perguntar para um vizinho se você mora na casa, ele confirmará que sim.

Sabe o seu Manoel do boteco da esquina? Se questionado, ele também afirmará que você mora há muito tempo nessa casa.

Independente da modalidade vamos mostrar os requisitos principais para qualquer modalidade de usucapião:

1 . Existem imóveis que não poderão ser usucapidos. É o caso dos bens públicos.

Não adianta achar que dá para se apropriar de um imóvel da prefeitura, por exemplo.

2. Posse exercida com intenção de dono, de forma mansa e pacífica.

Isso quer dizer que o proprietário real nunca correu atrás do imóvel. Você sempre morou ‘de boa’ na casa. Ninguém veio bater na sua porta reivindicando a casa. Nunca recebeu qualquer correspondência ou visita de oficial de justiça.

3. Posse contínua e duradoura.

Você vem morando há alguns anos. Posso até te lembrar que, sendo filho, você tem direito a somar o tempo de posse dos seus pais.

Tempo de posse

Aproveitei para deixar essa tabelinha com vocês. Aqui conseguem visualizar melhor os tipos de usucapião, o tempo de posse e documentos básicos.

Como dar entrada no pedido de usucapião?

O pedido de usucapião pode ser feito diretamente no registro de imóveis que o imóvel pertence. É conhecido como usucapião extrajudicial, pois não envolve um processo no tribunal.

Da mesma forma é cabível na esfera judicial. Inclusive com a possibilidade de requerer gratuidade nas custas judiciais. Em ambos os casos haverá a necessidade da presença de um advogado.

Documentos necessários

Primeiramente você precisará reunir documentos como:

• comprovantes de pagamento de IPTU;
• contas de luz, água, telefone;
• cartas;
• contas de cartão de crédito, lojas;
• contratos;
• declarações de testemunhas.

Usucapião quando há herdeiros

A princípio não seria possível falar em usucapião quando há vários herdeiros do mesmo imóvel. Isso porque há um condomínio entre os herdeiros, de sorte que a posse é exercida de forma compartilhada.

No entanto, se um dos herdeiros exercer a posse exclusiva sobre o imóvel, estaremos diante da possibilidade dele pleitear a usucapião.

Acima de tudo, esse herdeiro precisa provar que não houve qualquer oposição por parte dos demais herdeiros.

De tal forma que, para bloquear qualquer possibilidade desse imóvel sofrer a usucapião, os demais herdeiros demonstrarão que ele não é dono.

Só para ilustrar, os demais herdeiros firmam um contrato de comodato (que é um empréstimo). Alternativamente é possível a cobrança de aluguel para se resguardarem.

Usucapião para quem já tem imóvel

Quem já possui imóvel não está proibido de buscar usucapião de outro imóvel. Na verdade, não pode utilizar de certas modalidades.  Por isso, seu caso enquadra-se na usucapião extraordinária ou na ordinária.

Usucapião de uma área

Você tem direito à usucapião de parte de uma área. Desde que essa área seja desmembrada sem ferir o tamanho mínimo legal.

Isso porque, por lei, cada município tem o mínimo legal de área rural. Ao passo que na área urbana, o lote não pode ser inferior à 250m². Em conclusão, vemos que há a possibilidade da usucapião de área parcial.

Usucapião e inventário

Para fugir do pagamento do Imposto de transmissão, alguns cogitam seguir o caminho da usucapião para regularizar o imóvel. No entanto, a usucapião não pode ser utilizada como forma de deixar de lado o inventário.

Seja como for, judicial ou extrajudicial, se houver indícios de que o inventário deveria ser realizado, a usucapião corre o risco de ser rejeitada.

Usucapião de garagem

A garagem pode ser objeto de usucapião. Da mesma forma, o próprio condomínio tem legitimidade para propor a usucapião.

Só para exemplificar, é o caso da vaga de garagem usada por muito tempo pelo condomínio como depósito de materiais. De sorte que, não havendo qualquer oposição, a usucapião é cabível.

Usucapião de apartamento

Não há qualquer impedimento para requerer usucapião de apartamento. Desde que os requisitos sejam cumpridos, não há qualquer objeção. Ao passo que as  áreas comuns do condomínio não podem ser usucapidas.

Usucapião e aluguel

Locatário tem direito à usucapião? Não, pois o locatário nunca poderá agir como dono, já que o contrato foi feito apenas para utilizar.

Usucapião gera ITBI?

Não há cobrança de ITBI na usucapião por se tratar de aquisição originária. Isso quer dizer que não há transmissão de propriedade. Consequentemente não incidirá esse tributo.

Usucapião loteamento irregular

Há uma grande discussão sobre a possibilidade de usucapir terreno de loteamento irregular. A justiça entende que se atendidos os requisitos, é perfeitamente viável a usucapião. Aqui, considera-se que o lote pode ser individualizado.

Quanto vou gastar na usucapião?

Os valores podem variar de acordo com o tipo de imóvel. Só para exemplificar, você precisa computar seguintes custos:

• ata notarial (se o procedimento for extrajudicial);
• documentação técnica (as plantas do engenheiro/arquiteto);
• certidões;
• procedimento (custos com o processo judicial ou no cartório);
• registro;
• honorários do advogado

Quem ganha usucapião pode vender?

Depois de finalizado o procedimento da usucapião, não há qualquer impedimento para venda. Isso porque você se torna o proprietário do imóvel. Como resultado, poderá dispor desse imóvel da maneira que quiser.

A usucapião é uma ótima maneira para regularizar seu imóvel. Para fazer a sua regularização, fale comigo aqui (44) 9913252-89

Assista ao vídeo sobre usucapião: