Imagine a seguinte cena: depois de muito planejamento e investimento, você finalmente concluiu a construção do seu imóvel para aluguel. O projeto saiu do papel, as chaves estão em suas mãos e agora é hora de transformá-lo em uma fonte de renda.

Parece simples, não é? Mas, antes de receber os primeiros interessados, há algumas questões essenciais que você precisa resolver para evitar dores de cabeça no futuro.

Afinal, um contrato mal feito ou um inquilino problemático podem transformar um investimento promissor em um grande prejuízo.

Você prefere não alugar seu imóvel por meio de uma imobiliária para evitar o pagamento de taxas, manter o controle total sobre a escolha do inquilino ou porque acha que pode resolver tudo sem grandes complicações?

Seja qual for o motivo, no entanto, essa decisão exige atenção redobrada para evitar problemas futuros. Neste artigo, vou te mostrar os principais pontos para você analisar antes de fechar um contrato, garantindo uma locação tranquila e segura.

O que a Lei do Inquilinato abrange?

A maioria das pessoas acredita que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata apenas de locações residenciais, mas ela vai além! Essa legislação também regula contratos de aluguel de:

• Imóveis urbanos;
• Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
• Vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos;
• Espaços destinados à publicidade (outdoors);
• Apart-hotéis ou equiparados.

Quais cuidados tomar antes de alugar o imóvel?

Agora vamos à parte prática! Se você está alugando sem imobiliária, é essencial adotar algumas precauções. Veja o que fazer antes de fechar negócio:

Cadastro do inquilino – Peça para o interessado preencher uma ficha cadastral com informações sobre sua renda e referências.

Análise de crédito – Consulte o SERASA e o SPC para verificar se há pendências financeiras no nome do possível inquilino.

Documentação – Solicite cópias do RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, contracheques e conferência dos originais.

Contrato bem elaborado – Um contrato detalhado e bem estruturado evita problemas futuros.

🚨 Dica importante: Nunca entregue as chaves antes de confirmar todas as informações e ter o contrato assinado!

E quando há mais de um locatário no contrato?

Se houver mais de um inquilino assinando o contrato, todos se tornam solidariamente responsáveis pelos pagamentos e demais obrigações. Ou seja, se um deles não pagar o aluguel, o outro terá que arcar com a dívida.

Caso as partes queiram evitar essa solidariedade, essa condição deve estar expressamente prevista no contrato. Caso contrário, todos responderão igualmente.

Qual o melhor prazo para a locação?

O prazo do contrato pode ser definido livremente, mas é comum que a locação residencial tenha duração de 30 meses. Esse prazo permite que o locador requeira a devolução do imóvel ao final do contrato sem necessidade de justificativa.

Dica de especialista: Opte por contratos de 30 meses para evitar complicações na retomada do imóvel e facilitar eventuais ações de despejo.

Multa por devolução antecipada

Se o inquilino decidir sair antes do prazo estipulado, ele deverá pagar uma multa proporcional ao tempo restante do contrato. No entanto, essa regra tem exceções: caso a rescisão ocorra por transferência de trabalho determinada pelo empregador, o locatário fica isento da multa.

Aviso de saída: com quanto tempo de antecedência avisar?

O locatário deve comunicar sua intenção de sair do imóvel com pelo menos 30 dias de antecedência. Se não fizer isso, você tem o direito de cobrar o valor correspondente a um mês de aluguel.

O inquilino pode avisar de diversas maneiras: notificação extrajudicial, correspondência ou até e-mail, desde que possa comprovar o recebimento.

Compra de imóvel alugado: como funciona?

Sim, é possível comprar um imóvel que já esteja alugado. Porém, o locatário tem direito de preferência na aquisição, ou seja, quando você optar pela venda, notifique o inquilino para ele decidir se quer ou não comprar o imóvel.

Se você vender o imóvel durante a vigência do contrato, fica sob a responsabilidade do novo proprietário solicitar a desocupação, desde que conceda um prazo de 90 dias ao inquilino.

E se o locador falecer?

Ninguém gosta de falar de morte, mas o contrato de locação não se extingue com a morte do locador. Os direitos e deveres passam para os herdeiros, e o inquilino deve continuar pagando o aluguel normalmente, direcionando o pagamento ao espólio.

Atenção: Para evitar problemas, o locatário deve garantir que o pagamento seja feito ao inventariante ou conforme determinado pelo processo de inventário.

O que acontece em caso de separação ou falecimento do locatário?

Se houver separação, o cônjuge que permanecer no imóvel deve comunicar o locador, principalmente se houver fiança como garantia do contrato.

Caso o inquilino faleça, você pode transferir o contrato para o cônjuge ou herdeiros, desde que seja uma locação residencial.

Sublocação: quando posso permitir?

A sublocação acontece quando o inquilino aluga o imóvel (ou parte dele) para outra pessoa. Inquilino só pode sublocar se conseguir a sua autorização expressa no contrato. Sem essa permissão, a sublocação é irregular, e o sublocatário pode perder direitos importantes, como o de preferência na compra do imóvel.

Quem paga IPTU e outras taxas?

Por padrão, o locador é responsável pelo pagamento do IPTU, taxas e seguro contra incêndio. No entanto, é possível transferir essa obrigação para o locatário, desde que esteja estipulado no contrato.

Precisa de ajuda com a locação?

Contato: WhatsApp: (44) 99132-5289.

Se tiver problema com inquilino inadimplente, saiba mais aqui.