Usucapião, uso campeão, usocapião, usucapeão? Qual delas você já ouviu falar?

Cá entre nós, não importa a maneira como é chamada, a usucapião é uma excelente ferramenta de regularização do seu imóvel.

Imagine a história do seu João: ele mora na mesma casa há mais de 15 anos. Pagou o IPTU, reformou o telhado e até plantou um jardim na entrada. Mesmo assim, o medo de perder tudo não o deixa dormir tranquilo. Afinal, ele não tem nenhum documento que comprove que é o dono do imóvel.

Provavelmente você também está aqui porque tem alguma preocupação com a documentação do seu imóvel. Talvez tenha ouvido uma coisa aqui, outra ali, e bateu aquele medo: “será que posso perder esse imóvel?”. A insegurança é comum, principalmente se você não confia no papel que tem guardado na gaveta.

A boa notícia é que a usucapião é uma das maneiras de regularizar o imóvel e conseguir a documentação. E é exatamente sobre isso que vamos falar neste guia.

O que é usucapião?

Antes de tudo, vamos entender o conceito. A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade em seu próprio nome.

O objetivo da lei é transformar um fato em direito. O fato é que você já é o dono, mas ainda precisa de um documento para afirmar esse direito. Em outras palavras, a usucapião é uma forma de sair da informalidade.

Antes de continuar a leitura, caso você ainda tenha dúvida se tem uma posse ou propriedade do imóvel, clique neste artigo aqui.

Quando tenho direito à usucapião?

Pois bem. Existem várias modalidades de usucapião. De forma geral, você terá direito se:

1. Não for bem público. Imóveis da prefeitura ou de outros órgãos públicos não podem ser usucapidos.
2. Exercer a posse com intenção de dono, de forma mansa e pacífica. Isso significa que você mora “de boa”, sem ser contestado pelo proprietário real. Nunca houve notificação, correspondência ou visita de oficial de justiça sobre processos reivindicando o imóvel.
3. Posse contínua e duradoura. Você mora no imóvel há anos. Inclusive, é possível somar o tempo de posse dos seus pais, por exemplo.

Por exemplo, o seu Manoel do boteco da esquina, se questionado, confirmaria que você mora ali há muito tempo. Esse tipo de prova ajuda bastante no processo.

Tempo de posse

Aqui está uma tabela com as modalidades mais comuns de usucapião, os tempos de posse e os documentos básicos que você vai precisar.

Como dar entrada no pedido de usucapião?

O pedido pode ser feito de duas formas:

1. Extrajudicial: Direto no cartório de registro de imóveis.
2. Judicial: Por meio de processo no tribunal.

Em ambos os casos, é possível pedir gratuidade nas custas, mas você sempre vai precisar de um advogado.

Documentos necessários

Primeiramente, junte seus documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência) e os que comprovem a posse do imóvel, como:

• Comprovantes de pagamento de IPTU;
• Contas de luz, água, telefone;
• Cartas e contratos;
• Fotos antigas no imóvel (como festas de aniversário);
• Certidão de ônus reais (disponível online).

Aqui no escritório alguns clientes ficam preocupados quando faltam alguns comprovantes de pagamento. Não tem problema. O importante é demonstrar a permanência no imóvel ao longo dos anos.

Dica: Tire fotos do imóvel. Isso ajuda o juiz a entender melhor o caso. Também é hora de procurar um engenheiro para fazer a planta e o memorial descritivo do imóvel.

Declarações importantes

Você também precisa de três tipos de declarações:

1. Declaração pessoal: Afirme que exerce a posse de forma mansa e pacífica, indicando o tempo de permanência.
2. Declarações de testemunhas: Podem ser feitas por pessoas que conhecem você e sabem que você mora ali há anos (exceto familiares). Você pode chamar o dono do bar da esquina ou até a funcionária do posto de saúde.
3. Declarações de vizinhos: Precisam indicar a metragem do imóvel e concordar com ela. Isso evita problemas futuros, como por exemplo, um vizinho alegar que houve invasão no terreno dele.

Modelos dessas declarações estão disponíveis aqui.

Por que a documentação é tão importante?

Eu gosto de chamar atenção para o fato de você estar com a documentação bem redondinha. Isso vai evitar que o processo demore mais tempo.

Pela lista de documentação já deu pra ver o quanto o processo de usucapião é complexo, imagina não apresentar a documentação completa? Vai ficar mais complicado ainda!

Sabe o que acontece? O juiz analisa os documentos, pausa o processo e pede pra você apresentar. E o processo permanece parado até você anexar.

Pode parecer exagero, mas já vi isso acontecer várias vezes num mesmo processo.

O que acontece após reunir os documentos?

Depois de juntar a documentação, seu advogado dará entrada no processo. O juiz vai querer ouvir o proprietário que consta na certidão de ônus reais. Caso ele não apresente defesa ou o juiz entenda que você atende aos requisitos, será emitida uma sentença reconhecendo sua usucapião.

Com essa decisão, você vai ao cartório para atualizar o registro de imóveis. A partir disso, você passa a ser o proprietário legal.

Conclusão

 Neste artigo, vimos o que é usucapião, quando você tem direito e quais são os documentos necessários. A regularização do seu imóvel traz não apenas segurança jurídica, mas também tranquilidade para aproveitar o que realmente importa: seu lar e sua família.

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